Suelo 60.000 € · 8 años de tenencia · tipo 29 %
3.306 € (método objetivo)
Más barato que el método real (9.280 €) con estos datos.
Calculadora de plusvalía municipal
Calcula el IIVTNU al vender, heredar o donar un inmueble urbano, comparando el método objetivo y el de plusvalía real. Sin registro, sin letra pequeña.
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€
Aparece desglosado en tu recibo del IBI.
€
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años
01020+
%
Máximo legal 30 %. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento (Madrid capital: 29 %; Barcelona capital: 30 %).
3.306
€ de plusvalía municipal
método objetivo
Método objetivo
—
valor catastral × coeficiente
Método plusvalía real
—
ganancia real proporcional
Ahorro al elegir el mejor
—
frente al método más caro
100 % privado — el cálculo se hace en tu navegador. No constituye asesoramiento fiscal.
Ejemplos de plusvalía municipal
Así queda el cálculo en distintos casos. Prueba tu propia cifra en la calculadora de arriba.
Suelo 45.000 € · 20 años de tenencia · tipo 30 %
5.400 € (método objetivo)
A partir de 20 años el coeficiente sube al máximo (0,40).
Venta con pérdidas (por debajo del precio de compra)
0 € — exenta
Sin incremento real de valor no se paga el impuesto.
Cómo funciona
1
Indica los valores catastrales
El valor catastral del suelo y el total, de tu recibo del IBI.
2
Indica precios y años de tenencia
Lo que pagaste, lo que vendes y cuántos años has sido propietario.
3
Consulta o descarga el resultado
Comparamos los dos métodos y te mostramos el más barato.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Desde la reforma del RDL 26/2021, puedes elegir el método que te resulte más favorable entre dos opciones. El método objetivo calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has sido propietario del inmueble (a más años, coeficientes distintos, con un máximo del 0,40 a partir de 20 años). El método de plusvalía real calcula la base a partir de la ganancia real obtenida en la venta, en la proporción que representa el valor del suelo sobre el valor catastral total.
Sobre la base imponible del método elegido se aplica el tipo impositivo de tu ayuntamiento, que puede llegar hasta un máximo legal del 30 %. Cada ayuntamiento fija el suyo mediante su ordenanza fiscal — como referencia, Madrid capital aplica un 29 % y Barcelona capital un 30 %.
Si no hay incremento real de valor (vendes por el mismo precio o por menos de lo que pagaste), la operación está exenta del impuesto, aunque conviene declarar la exención ante el ayuntamiento para evitar que te reclamen la cuota más adelante.
Los coeficientes usados en esta calculadora son los vigentes desde 2024 (los intentos de actualizarlos para 2025 y 2026 fueron derogados por el Congreso). El tipo impositivo municipal es editable — consulta el de tu ayuntamiento para un resultado exacto. No constituye asesoramiento fiscal.
Tabla de referencia: coeficientes del método objetivo
En el método objetivo, la base es el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años que has tenido el inmueble.
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,14 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,18 |
| 5 años | 0,19 |
| 6 años | 0,20 |
| 7 años | 0,19 |
| 8 años | 0,15 |
| 9 años | 0,12 |
| 10 años | 0,10 |
| De 11 a 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,10 |
| 16 años | 0,13 |
| 17 años | 0,17 |
| 18 años | 0,23 |
| 19 años o más | 0,40 |
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Tipo máximo legal | 30 % |
| Tipo usado por defecto en la calculadora | 29 % |
Cada ayuntamiento puede fijar coeficientes y tipos más bajos. Puedes elegir el método de la plusvalía real si te resulta más favorable, y si vendes con pérdidas no pagas el impuesto.
Normativa y fuentes
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004): Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (arts. 104 a 110), tras el Real Decreto-ley 26/2021.
Cómo calculamos todas las herramientas, en la metodología; cada cambio de cifras, con fecha, en el registro de actualizaciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo local que se paga al vender, heredar o donar un inmueble urbano, sobre el incremento de valor del suelo (no de la construcción) desde que lo adquiriste.
¿Puedo elegir cómo se calcula?
Sí. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) y el método de plusvalía real (la ganancia real proporcional al valor del suelo), pagando el que te resulte más barato.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
Si no hay incremento real de valor (vendes por menos de lo que compraste), la venta está exenta del impuesto. Aun así conviene declarar la exención ante el ayuntamiento para evitar problemas.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En una donación, el que recibe el inmueble (donatario). En una herencia, el heredero.
¿El tipo impositivo es el mismo en todos los municipios?
No. Cada ayuntamiento fija su propio tipo, hasta un máximo legal del 30 %. Por ejemplo, Madrid capital aplica un 29 % y Barcelona capital un 30 %. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento para el tipo exacto.