Vivienda · 4 de septiembre de 2026
IBI: cómo se calcula y qué bonificaciones existen 2026
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el impuesto local que paga todo propietario de una vivienda, plaza de garaje o local, sea o no su residencia habitual. A diferencia de otros impuestos, no lo fija Hacienda: lo decide cada ayuntamiento, lo que explica por qué el recibo puede variar mucho entre dos viviendas de valor similar en municipios distintos.
La fórmula básica
El cálculo del IBI parte de una fórmula simple: Cuota íntegra = Valor Catastral × Tipo de gravamen. El valor catastral es una cifra administrativa fijada por el Catastro, normalmente por debajo del valor de mercado de la vivienda; lo encuentras en tu último recibo del IBI, en la escritura o en la Sede Electrónica del Catastro. El tipo de gravamen, en cambio, lo decide tu ayuntamiento cada año mediante su ordenanza fiscal, dentro de un rango legal marcado por la Ley de Haciendas Locales: entre el 0,4 % y el 1,10 % para inmuebles urbanos.
Haz el cálculo con tu valor catastral y tipo real en la calculadora del IBI.
Calcula tu cuota íntegra y líquida:
Calcular mi IBI →Por qué el tipo varía tanto entre municipios
Dentro del rango legal, cada ayuntamiento fija libremente su tipo — y algunos pueden superar el 1,10 % nominal gracias a recargos adicionales permitidos por ley: hasta +0,07 puntos si el municipio es capital de provincia o de comunidad autónoma, y otro +0,07 si presta servicio de transporte público colectivo, entre otros supuestos acumulables. El resultado es que dos viviendas con el mismo valor catastral pueden pagar cuotas muy distintas según dónde estén. No existe una cifra "oficial" de tipo medio nacional — cualquier referencia que veas (incluida la que aparece por defecto en nuestra calculadora) es solo orientativa de mercado, no una cifra publicada por Hacienda.
Las bonificaciones que pueden reducir tu cuota
Sobre la cuota íntegra se restan las bonificaciones a las que tengas derecho. La más generalizada es obligatoria en todos los ayuntamientos: un 50 % de descuento durante los 3 primeros años para viviendas de protección oficial (VPO), a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva. El resto son potestativas — cada ayuntamiento decide si las aplica y en qué porcentaje dentro del margen legal: hasta un 90 % para familia numerosa, un pequeño descuento (habitualmente entre el 1 % y el 5 %) por domiciliar el recibo, y bonificaciones específicas para instalaciones de energía solar u otras renovables. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento para saber cuáles aplican en tu caso — no todas existen en todos los municipios.
El recargo por vivienda vacía
Es un tema que genera confusión: algunos ayuntamientos aplican un recargo sobre la cuota líquida cuando una vivienda lleva desocupada de forma injustificada un tiempo prolongado — hasta el 50 % si supera los 2 años, y hasta el 100 % si supera los 3, con posible recargo adicional si el propietario tiene varias viviendas vacías. Este recargo no lo aplican todos los municipios ni de la misma forma, así que si te preocupa este supuesto, confírmalo directamente con tu ayuntamiento en vez de asumir que se aplica de forma general.
Cómo se paga y cuándo revisar tu recibo
El IBI se cobra normalmente una vez al año (aunque algunos ayuntamientos permiten fraccionarlo en varios pagos), y suele estar domiciliado si compraste la vivienda con hipoteca, ya que muchos bancos lo gestionan como parte del seguimiento del préstamo. Merece la pena revisar el recibo cada año: los valores catastrales pueden actualizarse mediante ponencias de valores del Catastro, y el tipo de gravamen puede cambiar de un ejercicio a otro si tu ayuntamiento modifica su ordenanza fiscal — un cambio que rara vez se anuncia con mucho ruido, pero que sí aparece reflejado en el recibo.
Qué cuesta el IBI de verdad
Con la fórmula en la mano, el recibo depende de dos números: tu valor catastral y el tipo que haya aprobado tu ayuntamiento dentro del margen legal, entre el 0,4 % y el 1,10 % para vivienda urbana. Esta tabla cruza los dos:
| Valor catastral | 0,4 % (mínimo) | 0,6 % (habitual) | 1,10 % (máximo) |
|---|---|---|---|
| 60.000 € | 240 € | 360 € | 660 € |
| 90.000 € | 360 € | 540 € | 990 € |
| 150.000 € | 600 € | 900 € | 1.650 € |
| 300.000 € | 1.200 € | 1.800 € | 3.300 € |
La misma vivienda puede costar 630 € más al año solo por estar en un municipio u otro, sin que nada cambie en la casa. Y el tipo nominal no es el techo real: los ayuntamientos que son capital de provincia, prestan transporte público o dan más servicios mínimos pueden subir hasta 0,07 puntos por cada supuesto, así que en las grandes ciudades es normal ver tipos por encima del 1,10 %.
El valor catastral no es lo que vale tu casa
El valor catastral se compone del valor del suelo más el valor de la construcción, y lo fija el Catastro con la ponencia de valores del municipio, no el mercado. Por eso suele quedar muy por debajo del precio de venta: como referencia orientativa, la ponencia se calcula para no superar la mitad del valor de mercado, aunque cuando la ponencia es antigua y los precios han subido, la distancia es todavía mayor.
Cuando un municipio hace una revisión catastral, el nuevo valor no se aplica de golpe. Sobre el incremento se aplica una reducción que va desapareciendo en nueve años:
| Año desde la revisión | Coeficiente reductor | Del incremento pagas |
|---|---|---|
| 1.º | 0,9 | el 10 % |
| 5.º | 0,5 | el 50 % |
| 9.º | 0,1 | el 90 % |
| 10.º en adelante | — | el 100 % |
Esa es la explicación de un fenómeno que desconcierta a mucha gente: el recibo sube cada año aunque el ayuntamiento no haya tocado el tipo ni una sola vez. No está subiendo el impuesto, está desapareciendo la reducción. Conviene mirar la casilla de base liquidable del recibo, que es la que incorpora ese ajuste y suele ser menor que el valor catastral durante esos nueve años.
Quién paga si la casa se vende a mitad de año
El IBI se devenga el 1 de enero: paga el año entero quien figure como titular ese día, aunque venda la vivienda en febrero. Eso no significa que el comprador no aporte nada. El Tribunal Supremo admitió en 2016 que el vendedor puede repercutirle la parte proporcional al tiempo que vaya a ser propietario, salvo que en la escritura se haya pactado otra cosa. Lo razonable es dejarlo escrito en el contrato de compraventa para no discutirlo después.
Hay un detalle más importante todavía para quien compra: el inmueble queda afecto al pago de los IBI impagados no prescritos, los cuatro últimos años. Si el vendedor debía cuatro recibos, el ayuntamiento puede ir contra la casa aunque ya sea de su nuevo dueño. Por eso, antes de firmar, merece la pena pedir el último recibo pagado y un certificado de estar al corriente, igual que se pide el certificado de la comunidad de propietarios.
Cómo se recurre un recibo que no cuadra
Aquí casi todo el mundo se equivoca de ventanilla, y el recurso se pierde por eso. Hay dos cosas distintas que se impugnan en dos sitios distintos:
| Si el problema es… | Se reclama ante… |
|---|---|
| Los metros, el uso o el año de construcción están mal | El Catastro, por subsanación de discrepancias |
| El valor catastral asignado en la revisión | El Catastro y, en su caso, el Tribunal Económico-Administrativo |
| El tipo aplicado, una bonificación denegada o el titular | El ayuntamiento, con recurso de reposición |
| Te han cobrado dos veces o un recibo ya pagado | El ayuntamiento, pidiendo la devolución de ingresos indebidos |
El recurso de reposición municipal tiene un mes desde la notificación o desde que acaba el periodo de pago voluntario, y presentarlo no suspende la obligación de pagar salvo que lo pidas con garantía. Para comprobar los datos no hace falta ir a ningún sitio: con el DNI electrónico o Cl@ve, la Sede Electrónica del Catastro muestra la ficha completa de tu inmueble, con su referencia catastral, la superficie que consta y el desglose entre suelo y construcción.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducirme el IBI?
Si el piso está alquilado, sí: es un gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, igual que la comunidad, el seguro o los intereses de la hipoteca, y se prorratea por los días que haya estado arrendado. En la vivienda habitual, en cambio, no se deduce nada, porque no genera ingresos que compensar.
¿Qué pasa si no lo pago?
Al acabar el periodo voluntario entra el recargo ejecutivo del 5 %; si llega la providencia de apremio sube al 10 %, y si tampoco se paga en su plazo, al 20 % más intereses de demora. A partir de ahí el ayuntamiento puede embargar la cuenta directamente. Y, como el recibo va unido al inmueble, la deuda sobrevive incluso a la venta de la vivienda.
¿Se puede pagar a plazos?
La mayoría de ayuntamientos tiene un sistema especial de pago que reparte el recibo en dos, cuatro o hasta diez fracciones sin intereses, y suele ir acompañado de una bonificación por domiciliación de hasta el 5 %. Hay que solicitarlo dentro del plazo que fije la ordenanza, normalmente a principios de año, y se renueva solo.
El garaje y el trastero, ¿van en el mismo recibo?
Depende de si tienen referencia catastral propia. Cuando son fincas registrales independientes, cada una genera su recibo, y es habitual olvidarse de uno de ellos al domiciliar. Si el garaje está incluido en la misma finca que la vivienda, su valor ya va sumado dentro del valor catastral y no hay recibo aparte.
Si hago una reforma, ¿me sube el IBI?
Una reforma interior que no cambie la superficie ni el uso normalmente no altera el valor catastral. Sí lo hacen las ampliaciones, cerrar una terraza, dividir la vivienda o cambiar el uso, y en esos casos hay obligación de declarar la alteración al Catastro. Si no se declara y aparece después en una inspección, el ayuntamiento puede liquidar los cuatro años anteriores de golpe.
Esta guía resume la normativa general de forma orientativa. El importe real depende de la ordenanza fiscal vigente en tu municipio — consulta tu ayuntamiento o tu último recibo para confirmarlo.