Vivienda · Actualizado el 3 de septiembre de 2026
Vivienda nueva o de segunda mano: qué cambia en los impuestos
Antes de mirar precios, merece la pena entender que una vivienda nueva y una de segunda mano no solo se compran de forma distinta: tributan por impuestos completamente diferentes, con reglas, tipos y hasta el momento del pago distintos, y la diferencia final puede ser de varios miles de euros según dónde compres y qué tipo de vivienda elijas.
Vivienda nueva: IVA + AJD
Si compras directamente al promotor una vivienda que nunca ha sido habitada (lo que se conoce fiscalmente como "primera entrega"), pagas IVA al 10 % sobre el precio de compra — un tipo reducido fijo, igual en toda España, salvo en Canarias, donde se aplica el IGIC en vez del IVA con un tipo distinto. A eso hay que sumar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que sí varía según la comunidad autónoma — normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio, aunque algunas comunidades aplican tipos reducidos para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual). El AJD se paga porque la compra de obra nueva se formaliza siempre mediante escritura notarial inscribible en el Registro de la Propiedad, que es precisamente el hecho que grava este impuesto.
Un matiz importante sobre el IVA: se devenga en el momento de cada pago, no solo al final. Si compras sobre plano y vas entregando cantidades a cuenta durante la construcción, cada uno de esos pagos también lleva su IVA correspondiente, así que conviene tenerlo en cuenta en tu plan financiero desde el principio, no solo al firmar la escritura final.
Vivienda de segunda mano: ITP
Si compras a un particular una vivienda ya habitada (o a una empresa que la revende como segunda transmisión), en su lugar pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y aquí es donde más varía la cuenta de una comunidad autónoma a otra: cada una fija su propio tipo dentro de los márgenes que permite la ley estatal, y algunas lo aplican de forma progresiva según el precio de la vivienda, con tramos que suben el tipo cuanto más cara es. Por dar una idea del rango real: puede ir desde en torno al 4 % en el País Vasco (que tiene su propio régimen foral) hasta tramos que superan el 12 % en Cataluña o Baleares para las viviendas de mayor precio, con la mayoría de comunidades situándose entre el 6 % y el 10 % con carácter general.
Además, Hacienda no siempre acepta el precio pactado en la venta como base para calcular el impuesto: si el valor de referencia catastral (una cifra que publica el Catastro cada año, orientada a reflejar el valor de mercado) es superior al precio de venta, tienes que pagar el ITP sobre ese valor de referencia mayor, no sobre el precio real pagado — algo que sorprende a bastante gente que compra por debajo de ese valor de referencia sin saberlo de antemano.
Selecciona tu comunidad autónoma y el tipo de vivienda para ver la cifra exacta:
Calcular mis gastos de compraventa →Un ejemplo comparado
Imagina dos viviendas de 250.000 € en la misma comunidad autónoma, una nueva y otra de segunda mano. En la nueva, pagarías 25.000 € de IVA (10 %) más, por ejemplo, un 1,2 % de AJD (3.000 €), un total de 28.000 € solo en estos dos impuestos. En la de segunda mano, con un ITP del 8 % (un tipo habitual en muchas comunidades), pagarías 20.000 €. La diferencia de 8.000 € entre ambos escenarios no es un caso aislado: es representativa de por qué conviene calcular siempre los dos escenarios con tu comunidad autónoma real antes de decidirte, en vez de asumir que "nueva sale más cara" o "segunda mano sale más barata" como regla fija — depende mucho del tipo exacto que aplique tu comunidad.
Bonificaciones que pueden reducir el impuesto
Muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP o de AJD para determinados colectivos, sobre todo si la vivienda va a ser tu residencia habitual: jóvenes por debajo de una edad determinada (habitualmente entre 32 y 35 años según la comunidad), familias numerosas, personas con discapacidad reconocida, o víctimas de violencia de género, entre otros supuestos según cada normativa autonómica. Estas bonificaciones no se aplican solas: normalmente hay que solicitarlas expresamente al presentar la autoliquidación del impuesto, y acreditar el requisito correspondiente con la documentación pertinente. Si crees que puedes encajar en alguno de estos supuestos, pregúntalo a tu gestoría o notaría antes de firmar, porque una vez pagado el impuesto al tipo general es más complicado (aunque no siempre imposible) reclamar la diferencia después.
Qué más cambia, además de los impuestos
La vivienda nueva suele venir con garantías del constructor sobre defectos de construcción durante varios años (con distintos plazos según el tipo de defecto: estructurales, de habitabilidad o de acabados), y no arrastra cargas previas —hipotecas de otro propietario, embargos, servidumbres— que sí conviene comprobar siempre en una nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar una de segunda mano. A cambio, la vivienda de segunda mano suele estar en zonas más consolidadas, con más oferta disponible de golpe (no depende de que se termine de construir una promoción) y, en igualdad de superficie, tiende a costar menos por metro cuadrado que la obra nueva de la misma zona — aunque no siempre es así, y conviene comparar ambas opciones concretas antes de descartar una solo por su categoría.
También cambia el plazo: comprar sobre plano implica esperar a que termine la construcción, que puede tardar entre uno y dos años desde la firma, mientras que una vivienda de segunda mano suele estar disponible para mudarte en cuestión de semanas o meses tras la firma. Si necesitas mudarte pronto, esto puede pesar tanto en tu decisión como la diferencia de impuestos.
Ninguna opción es mejor en general: depende del precio final una vez sumados los impuestos correspondientes, de si necesitas mudarte pronto o puedes esperar, y de cuánto margen y presupuesto tengas para asumir reformas si la de segunda mano las necesita — un gasto que conviene presupuestar aparte y sumar a la cuenta total antes de comparar precios de cierre entre ambas opciones.
La misma vivienda en tres comunidades distintas
Como el ITP lo fija cada comunidad y el IVA es estatal, la comparación cambia de signo según dónde compres. Sobre 250.000 €, con AJD del 1,2 % en la vivienda nueva:
| Comunidad | Nueva (IVA 10 % + AJD) | Segunda mano (ITP) |
|---|---|---|
| Madrid (ITP 6 %) | 28.000 € | 15.000 € |
| País Vasco (ITP 4 %) | 28.000 € | 10.000 € |
| Cataluña (ITP 10 %) | 28.000 € | 25.000 € |
En Madrid o el País Vasco la diferencia a favor de la segunda mano es de 13.000 a 18.000 €, suficiente para inclinar la decisión por sí sola. En Cataluña, con un ITP del 10 %, la ventaja fiscal casi desaparece y la comparación pasa a decidirse por otros factores: estado de conservación, eficiencia energética o coste de reforma.
Los gastos que son iguales compres lo que compres
Más allá del impuesto, hay una serie de costes que no dependen de si la vivienda es nueva o usada. Para esa misma compra de 250.000 €, quedan aproximadamente así:
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| Notaría | 850 € |
| Registro de la propiedad | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Total aproximado | 2.200 € |
Son estimaciones orientativas, porque notaría y registro se calculan con aranceles que dependen del precio y de la complejidad de la escritura. La tasación solo hace falta si pides hipoteca, y la gestoría es prescindible en teoría, aunque el banco suele imponer la suya cuando hay préstamo de por medio.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se considera que una vivienda es "nueva" a efectos del impuesto?
Cuando se trata de la primera transmisión desde el promotor, es decir, de una vivienda que nunca ha sido entregada antes. Si compras a un particular una vivienda a estrenar que él adquirió del promotor y nunca llegó a habitar, fiscalmente ya es segunda transmisión y tributa por ITP, no por IVA.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, aunque algunas comunidades lo amplían. Es un trámite que suele hacer la gestoría junto con la inscripción en el Registro, pero la responsabilidad del pago dentro de plazo es del comprador, con recargos si se presenta tarde.
¿Hacienda puede decir que el precio declarado es demasiado bajo?
Sí: el impuesto se calcula sobre el valor de referencia del Catastro cuando este supera el precio escriturado. Si compras por debajo de ese valor, la Administración puede liquidar la diferencia, de modo que conviene consultar el valor de referencia del inmueble antes de cerrar la operación.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Por ley corresponde al vendedor en las compraventas entre particulares. En obra nueva del promotor, también la asume él. Es un impuesto distinto del ITP y no lo paga el comprador salvo pacto expreso en contra, que es legal pero poco habitual.
¿Compensa una vivienda usada más barata si necesita reforma?
Depende del alcance: una reforma integral puede costar varios cientos de euros por metro cuadrado, cifra que conviene presupuestar antes de comprar, no después. Lo que sí es cierto es que la reforma no tributa por ITP y permite adaptar la vivienda a tu gusto, algo que la obra nueva estándar no siempre ofrece.