Vivienda · 4 de septiembre de 2026
Cuánto piso te puedes permitir: capacidad de endeudamiento
Antes de enamorarte de un piso, conviene saber cuánto vas a poder pagar de verdad. Los bancos no miran solo el precio de la vivienda: miran tu capacidad de endeudamiento, es decir, qué parte de tus ingresos puedes dedicar a pagar cuotas sin ahogarte. Entender esa cuenta antes de ir al banco te ahorra visitas a pisos que nunca te van a conceder y te da margen para negociar con más seguridad.
La regla del 35 %, explicada
La referencia más habitual en el sector es la regla del 35 %: la suma de todas tus cuotas de préstamos (la futura hipoteca incluida) no debería superar ese porcentaje de tus ingresos netos mensuales. No es una ley — cada banco puede ser algo más flexible o más estricto según tu perfil — pero es la referencia que casi todas las entidades usan como punto de partida para decidir cuánto te prestan.
Puedes calcular tu cifra concreta con la calculadora de capacidad de endeudamiento, que aplica esta misma regla a tus ingresos, tus deudas actuales, el tipo de interés y el plazo que elijas.
Calcula cuánto piso te puedes permitir:
Calcular mi capacidad →Por qué tus deudas actuales pesan tanto
El error más habitual es calcular la capacidad de endeudamiento solo con la futura hipoteca, olvidando lo que ya pagas cada mes. Si tienes un préstamo del coche de 250 €/mes o una tarjeta revolving que arrastras, esos importes se restan de tu límite del 35 % antes de calcular cuánto puedes destinar a la hipoteca. Dos personas con el mismo sueldo pueden tener una capacidad de endeudamiento muy distinta si una de ellas ya arrastra deudas y la otra no. Si estás pensando en comprar en los próximos años, cancelar deudas de consumo antes de solicitar la hipoteca puede aumentar bastante lo que el banco esté dispuesto a prestarte.
Cómo se traduce la cuota máxima en un precio de vivienda
Una vez tienes tu cuota máxima recomendada, el siguiente paso es traducirla a un importe de préstamo, usando la fórmula estándar de amortización: dado un tipo de interés y un plazo, ¿qué capital se puede devolver con esa cuota mensual? Cuanto más largo sea el plazo, mayor préstamo soporta la misma cuota — por eso alargar el plazo (dentro de lo razonable) es una palanca habitual para aumentar el precio de vivienda al alcance, aunque también significa pagar más intereses en total a lo largo de la vida del préstamo.
Al préstamo máximo se le suma tu entrada disponible para llegar al precio máximo de vivienda. Aquí está el segundo error habitual: mucha gente calcula la entrada como el 20 % del precio y ya está, sin tener en cuenta que hacen falta más ahorros aparte.
Los gastos de compraventa no salen de la misma entrada
Comprar una vivienda no cuesta solo el precio de compra: hay que sumar impuestos (ITP o IVA+AJD, según sea segunda mano u obra nueva), notaría, registro y gestoría, que en conjunto suelen rondar el 10-12 % del precio de la vivienda. Muchos bancos no financian esta parte — solo el precio de la vivienda, y hasta un porcentaje máximo del valor de tasación (habitualmente el 80 %) —, así que necesitas tener ese dinero aparte de tu entrada. Puedes estimarlo con nuestra calculadora de gastos de compraventa, o usar la calculadora de ahorro para la entrada para ver, sumando entrada y gastos, en cuántos meses llegarías a tenerlo todo ahorrado.
Qué mira el banco además de la regla del 35 %
La regla del 35 % es solo el primer filtro. Después, cada entidad valora tu estabilidad laboral (un contrato indefinido con antigüedad pesa más que uno temporal reciente), tu historial crediticio (si tienes algún impago o estás en algún fichero de morosos, complica mucho la concesión), el tipo de ingresos (los ingresos de autónomo suelen exigir más documentación y a veces se valoran con más cautela que una nómina fija) y, cada vez más, tu perfil de gasto habitual visto en tus cuentas. Por eso el resultado de esta calculadora es un punto de partida orientativo, no una cifra garantizada: la precalificación real solo te la puede dar tu banco tras estudiar tu caso completo.
Antes de ir al banco
Además de calcular tu capacidad de endeudamiento, conviene comparar ofertas de varias entidades (el tipo de interés y las condiciones pueden variar bastante entre bancos), decidir entre hipoteca fija o variable según tu tolerancia al riesgo, y tener claro cuánto quieres reservar como colchón de emergencia después de la compra — comprar una vivienda no debería dejarte sin margen para imprevistos.
Un ejemplo completo: de tus ingresos al precio de vivienda
La cuenta tiene tres pasos: ingresos netos, cuota máxima al 35 %, y precio de vivienda que esa cuota puede financiar a 25 años con un interés fijo del 3 %:
| Ingresos netos mensuales | Cuota máxima (35 %) | Préstamo aproximado |
|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | ~124.000 € |
| 2.000 € | 700 € | ~165.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ~207.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~248.000 € |
El préstamo aproximado ya descuenta las deudas que pudieras tener: si pagas otro préstamo (coche, personal), su cuota resta directamente de los 525-1.050 € disponibles antes de calcular cuánto te prestan para la vivienda. Al préstamo se le suma tu entrada para llegar al precio máximo de compra.
Cuánta entrada hace falta realmente, con el límite del 80 %
Los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación, así que el otro 20 % tiene que salir de tus ahorros, y a eso hay que sumarle los gastos de compraventa. Para una vivienda de 200.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| 20 % no financiado por el banco | 40.000 € |
| Gastos de compraventa (10-12 % estimado) | 20.000-24.000 € |
| Total de ahorro necesario, aproximado | 60.000-64.000 € |
Es la cuenta que más gente olvida: no basta con ahorrar el 20 % del precio, porque los gastos de compraventa se suman aparte y no los financia el préstamo hipotecario en la inmensa mayoría de los casos.
El ITP varía mucho según la comunidad autónoma
Si compras una vivienda de segunda mano, el impuesto principal es el ITP, y su tipo lo fija cada comunidad autónoma — la diferencia entre unas y otras puede suponer miles de euros sobre el mismo precio de compra:
| Comunidad autónoma | ITP |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| País Vasco | 4 % |
| Cataluña | 10-13 %, progresivo según el precio |
Sobre una vivienda de 200.000 €, esa diferencia va de 8.000 € en el País Vasco a más de 20.000 € en Cataluña en el tramo alto. Si vas a comprar cerca de un límite autonómico, conviene revisar el tipo exacto de tu comunidad con la calculadora de gastos de compraventa antes de dar nada por hecho.
Preguntas frecuentes
¿La regla del 35 % es la misma en todos los bancos?
No es una norma legal, así que cada entidad la aplica con matices: algunas se quedan en el 30 %, otras llegan al 40 % si el resto de tu perfil es muy sólido (contrato indefinido, ingresos altos, poca deuda). El 35 % es la referencia más citada en el sector y un buen punto de partida para hacer tus propios cálculos.
¿Cuenta la nómina de mi pareja si compramos juntos?
Sí, si vais a firmar la hipoteca los dos como titulares, el banco suma vuestros ingresos netos conjuntos y aplica el 35 % sobre ese total, no sobre cada nómina por separado. Esto suele ampliar bastante la capacidad de endeudamiento frente a comprar en solitario.
¿Puedo superar el 80 % de financiación en algún caso?
Algunas entidades ofrecen hipotecas al 90-100 % para primera vivienda habitual, funcionarios, o vivienda de un banco (adjudicada), pero son la excepción y suelen exigir más garantías o avalistas. Para el cálculo general, es más prudente planificar con el 80 % como referencia.
¿Los ingresos variables (autónomo, comisiones) se calculan igual?
No exactamente: los bancos suelen promediar los últimos 1-2 ejercicios y aplicar un margen de prudencia mayor que con una nómina fija, especialmente si la facturación es irregular. Es habitual que pidan más documentación (declaraciones de IRPF, IVA) para construir esa media.
¿Qué pasa si mi capacidad de endeudamiento no llega al precio que quiero pagar?
Las palancas más habituales son alargar el plazo (dentro del máximo permitido), aportar más entrada para reducir el préstamo necesario, amortizar deudas previas antes de solicitar la hipoteca, o buscar una vivienda de precio más bajo. Combinar dos o tres de estas palancas suele ser más realista que forzar una sola al máximo.
Esta guía es informativa y no sustituye una precalificación bancaria real ni el asesoramiento de un profesional hipotecario.